Neue Immobiliengesetze 2026: Was Makler ihren Kunden zu Wärmeplanung, Heizungspflicht und CO₂-Kosten erklären müssen

Für viele Eigentümer und Vermieter fühlt sich 2026 wie ein Jahr mit besonders vielen neuen Spielregeln an. Kommunale Wärmepläne laufen aus, die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen greift in immer mehr Städten, der CO₂-Preis bewegt sich in einem neuen Korridor, und auch bei Zählern und Mietrecht ändert sich einiges. Für Immobilienmakler ist das mehr als trockener Verwaltungskram: Wer diese Themen versteht und verständlich erklären kann, wird für Verkäufer und Vermieter zum unverzichtbaren Ansprechpartner – gerade dann, wenn Käufer bei der Besichtigung gezielt nach Heizung, Energiekennwerten und laufenden Kosten fragen. Dieser Artikel fasst zusammen, was 2026 wirklich gilt, was noch als Vorhaben durch die Gesetzgebung läuft, und wie Sie als Makler daraus konkrete Gesprächsargumente machen.

Wärmeplanung und 65-Prozent-Regel: Der neue Fahrplan fürs Heizen

Im Zentrum der Debatte steht nach wie vor das Gebäudeenergiegesetz (GEG) – besser bekannt als Heizungsgesetz. Seit diesem Jahr wird deutlich klarer, wie der Zeitplan tatsächlich aussieht, denn er hängt eng mit der kommunalen Wärmeplanung zusammen.

Wärmepläne laufen 2026 in den Großstädten aus

Kommunen über 100.000 Einwohner mussten ihre Wärmepläne bis zum 30. Juni 2026 vorlegen. Kleinere Städte und Gemeinden haben bis zum 30. Juni 2028 Zeit. Ein Wärmeplan zeigt, welche Gebiete künftig an ein Fernwärmenetz angeschlossen werden, wo der Ausbau von Wärmepumpen priorisiert wird und wo Eigentümer voraussichtlich langfristig auf andere Lösungen angewiesen bleiben. Für Eigentümer ist das eine der wichtigsten Informationsquellen überhaupt, wenn eine Heizung in den nächsten Jahren ausgetauscht werden muss.

Die 65-Prozent-Regel: Was sie konkret bedeutet

Die 65-Prozent-Regel verlangt, dass eine neu eingebaute Heizung mindestens 65 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugt. In Großstädten mit vorliegendem Wärmeplan gilt sie seit dem 1. Juli 2026 für neu eingebaute Heizungen in Bestandsgebäuden, in kleineren Kommunen greift sie spätestens ab Mitte 2028. Als Erfüllungswege gelten unter anderem eine Wärmepumpe, der Anschluss an ein Wärmenetz oder eine Hybridlösung mit überwiegend erneuerbarem Anteil. Wichtig für das Kundengespräch: Eine bestehende, funktionierende Gasheizung darf weiterlaufen und auch repariert werden. Die Pflicht greift erst beim Neueinbau – das nimmt vielen Eigentümern die unmittelbare Sorge, verändert aber die Investitionsentscheidung, sobald eine Heizung ohnehin ansteht.

Warum das für den Verkauf relevant wird

Käufer fragen heute gezielter nach dem Heizungsalter und der Restlaufzeit als noch vor wenigen Jahren. Eine Immobilie mit alter Öl- oder Gasheizung in einem Gebiet, das laut Wärmeplan absehbar an ein Fernwärmenetz angeschlossen wird, lässt sich völlig anders vermarkten als eine vergleichbare Immobilie ohne diese Perspektive. Makler, die den Wärmeplanstatus der jeweiligen Kommune kennen und aktiv in die Objektpräsentation einbauen, nehmen Käufern Unsicherheit – und Verkäufern die Sorge vor unangenehmen Nachverhandlungen.

CO₂-Preis und Kostenaufteilung: Was Eigentümer und Mieter 2026 wirklich zahlen

Neben der Heizungsfrage wirkt sich 2026 vor allem der CO₂-Preis stärker auf die laufenden Kosten aus. Der nationale Emissionshandel läuft in diesem Jahr nicht mehr als reiner Festpreis, sondern als Handel innerhalb eines Preiskorridors von 55 bis 65 Euro je Tonne CO₂. Das verteuert Öl und Gas spürbar und macht die Frage nach der Heizungsart zu einem handfesten Kostenthema, nicht nur zu einer Klimafrage.

Das Stufenmodell für vermietete Wohngebäude

Bei vermieteten Wohngebäuden werden die CO₂-Kosten seit einiger Zeit nach einem zehnstufigen Modell zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Je schlechter die energetische Qualität des Gebäudes, desto höher der Anteil, den der Vermieter trägt. Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Mehrfamilienhaus mit einem Ausstoß von rund 30 Kilogramm CO₂ pro Quadratmeter und Jahr fällt in die Stufe „27 bis unter 32 kg", in der der Vermieter 40 Prozent der CO₂-Kosten übernimmt. Bei einem besonders ineffizienten Gebäude ab 52 Kilogramm liegt der Vermieteranteil sogar bei 95 Prozent. Für Vermieter, die eine Bestandsimmobilie halten oder gerade eine kaufen möchten, ist diese Tabelle ein knallharter Kalkulationsfaktor – und für Makler ein Argument, warum sich eine energetische Sanierung nicht nur beim Verkauf, sondern auch bei der Vermietung finanziell auszahlt.

Was Sie Ihren Kunden konkret empfehlen können

Eigentümer, die eine Vermietung planen oder fortführen, profitieren davon, den CO₂-Ausstoß ihres Gebäudes zu kennen, bevor die nächste Nebenkostenabrechnung für Diskussionen sorgt. Für Verkäufer lohnt sich der Blick auf die energetische Qualität, weil sie zunehmend direkt in den erzielbaren Preis einfließt: In guten Lagen mit hoher Energieeffizienz zeigen sich am Markt eher stabile bis leicht steigende Preise, während Objekte mit schwacher Energiebilanz stärker unter Druck geraten. Ein datenbasiertes, realistisches Preisgespräch, das diese Faktoren offen anspricht, verkürzt erfahrungsgemäß die Verhandlungsphase deutlich.

Zählerpflicht, Mietpreisbremse und EU-Vorgaben: Der Rest des Pflichtenkatalogs

Neben Heizung und CO₂-Kosten gibt es 2026 noch weitere Fristen, die Eigentümer und Vermieter im Blick behalten sollten – und die Sie als Makler in einem kurzen Überblick parat haben sollten, wenn Kunden danach fragen.

Fernablesbare Zähler bis Jahresende

Viele ältere Erfassungsgeräte ohne Funktechnik müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden, damit eine Fernablesung möglich ist. Ab dem 1. Januar 2027 greift zusätzlich vielerorts die Pflicht zu monatlichen Verbrauchsinformationen für Mieter. Vermieter, die diese Umstellung jetzt schon einplanen, vermeiden späteren Zeitdruck und mögliche Beanstandungen.

Mietpreisbremse bleibt bis Ende 2029 bestehen

Die Mietpreisbremse gilt bundesrechtlich weiterhin bis zum 31. Dezember 2029, sofern ein Bundesland sie per Verordnung für ein bestimmtes Gebiet anordnet. Bei Neuvermietungen im Bestand darf die Miete dann in der Regel höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für Vermieter empfiehlt sich, die Vergleichsmiete vor jedem neuen Mietvertrag schriftlich zu dokumentieren – das erspart im Streitfall viel Diskussion.

EU-Gebäuderichtlinie setzt den größeren Rahmen

Auf europäischer Ebene läuft parallel die Umsetzung der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie (EPBD), deren nationale Umsetzungsfrist Ende Mai 2026 endete. Welche zusätzlichen Pflichten daraus konkret in Deutschland entstehen, wird sich erst mit dem finalen Umsetzungsgesetz zeigen. Für Makler lohnt es sich, dieses Thema im Hinterkopf zu behalten, ohne Kunden schon mit Details zu verunsichern, die noch nicht endgültig feststehen.

Vom Gesetzeswissen zum Verkaufsargument: So nutzen Makler die neuen Regeln

Die eigentliche Chance für Makler liegt nicht darin, Paragrafen auswendig zu kennen, sondern darin, aus der Regeldichte konkrete, verständliche Beratung zu machen. Drei Ansatzpunkte haben sich in der Praxis bewährt.

Erstens: Der Wärmeplan-Check als fester Bestandteil der Objektaufnahme. Bevor Sie ein Objekt in die Vermarktung nehmen, lohnt sich ein kurzer Blick in den kommunalen Wärmeplan, sofern dieser bereits vorliegt. Diese Information gehört in jedes Exposé-Gespräch mit dem Eigentümer und schafft Vertrauen, weil sie zeigt, dass Sie über den reinen Verkaufsprozess hinausdenken.

Zweitens: Eine einfache Energie- und Kostenmappe für Verkäufer. Heizungsalter, Energieausweis, geschätzter CO₂-Ausstoß und mögliche Fördermöglichkeiten in einer übersichtlichen Mappe gebündelt – das nimmt Käufern die Unsicherheit und reduziert das Risiko von Nachverhandlungen kurz vor dem Notartermin erheblich.

Drittens: Klare, undramatische Kommunikation. Viele Eigentümer haben aus der medialen Berichterstattung ein deutlich schärferes Bild vom Heizungsgesetz im Kopf, als es die tatsächliche Rechtslage hergibt. Wer ruhig erklärt, dass bestehende Heizungen weiterlaufen dürfen und die Pflichten erst beim Neueinbau greifen, baut Vertrauen auf und positioniert sich als kompetenter Berater statt als Verkäufer unter Zeitdruck.

Diese Punkte lassen sich mit überschaubarem Aufwand in bestehende Beratungsgespräche integrieren. Der Unterschied liegt darin, das Thema aktiv anzusprechen, statt zu warten, bis ein Käufer während der Besichtigung selbst danach fragt.

Jetzt den nächsten Schritt gehen

Sie möchten Ihre Objektaufnahme und Kundenberatung an die neuen gesetzlichen Vorgaben anpassen, ohne sich durch jeden Paragrafen selbst durchzuarbeiten? In einem kostenlosen Erstgespräch mit smartConsulting Zauner zeigen wir Ihnen, wie Sie Wärmeplanung, Energie- und Kostendaten strukturiert in Ihre Vermarktung einbauen und diese Prozesse mit einfachen Automatisierungen dauerhaft entlasten. Jetzt kostenloses Erstgespräch vereinbaren.